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北京高價房開禁之後
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沒有人不希望成為開閘的受益者，排隊等待的開發商們正時刻刷新著高價房的入市名單
新浪樂居深度報道記者 @董文艷/文
泰禾的北京院子終於等來瞭它的"賣場通行證"。樂居深度報道匯總》》
1月19日，北京院子有274套房可開售，擬售價達63152-87345元/平方米，整體均價約7.6萬元/平米，看似價高，卻實際低於市場對他們賣10萬元/平米的估算。坊間傳聞，為瞭這一天，泰禾等瞭近三個月，意向客戶、項目銷售條件"萬事俱備，隻欠東風"。據說期間還忍耐瞭住建委的呵斥，讓他們不要老拿預售證說事。
這並非特殊待遇。在2013年下半年，北京幾乎所有的高端項目都患上瞭"預售證難產癥"，房價調控紅線拉扯著政府與開發商敏感的神經，高於4萬元/平米預售價的住宅項目都被打入冷宮。泰禾北京院子、中赫萬柳書院、保利海德公園、萬科北河沿甲柒拾柒號等項目均赫然在列。
但進入2014年，這場"限高運動"似乎顯示平息之兆。1月19日，兩個高價項目一同獲允開賣，均闖過6萬元售價大關。一為北京院子，一為預機車汽車貸款支票借款利息信貸年息售價近67000元/平米的豐臺閱園項目。在克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬看來，1月入市的高價項目並非個案，未來還會有很多項目拿到預售證。"。畢竟，年內大量自住型商品房成交將有助於平衡房價跳高指數，這是地方政府的數據底氣。
對北京院子而言，6萬元不過是起步價。這次泰禾有25棟住宅樓面世，擬售均價在6萬到8萬元的有17棟，超過8萬元/平米的有8棟。其中還不包括仍待價而沽的幾個樓王--獲得通行證的房源比例高達90%。
這讓人聯想到項目鄰盤、同屬高端的龍湖雙瓏原著，去年6月，該項目以預售價4.7萬至10.32萬元為所有住宅獲得通行證，其中多棟樓價超9萬元。與之對比，北京院子的地價高出瞭約9000元/平米，擬售價卻相對走低。
為瞭換來"賣場通行證"，看來泰禾在價格上對政府做出瞭讓步。經折算，項目整體擬售均價約7.6萬元/平米，低於市場預期。多位業內人士認為，項目預售貨值51.5億、拿地18.5億，扣除建安推廣費後，泰禾已經賺不太多。但實際，據樂居記者調查發現，平均售價7.6萬元並沒有包括泰禾尚未拿證的樓王產品，且本次泰禾推出的產品中還有部分花園洋房，花園洋房部分也極大拉低瞭泰禾的平均售價。實際的泰禾別墅產品價格還會高於龍湖的別墅產品。據悉，泰禾內部對此開閘價格相當滿意。
但對大多高端項目開發商來說，犧牲價格並非上策，被動等待也可見光，尤其在北京院子與閱園通通獲批後--這或許是高價房放行的信號，提示人們進入2014年，去年的臨時"限價令"即刻失效。此外，在1月這個時點，高價房預售證開閘，也與去年刷新的高價地紀錄與苦等入市的開發商相關。
沒有人不希望成為開閘的受益者，排隊等待的開發商們正時刻刷新著高價房的入市名單。現在，因報價12萬至15萬元/平米，萬柳書院項目候場超2月，依然沒有拿證動靜。在中赫集團公關總監朱敏看來，既然有高價"面粉"賣給企業，就該允許企業賣出高價"面包"。"誰不想拿證呢？"他說，"高價買瞭原料，辛辛苦苦加工成產品，最後卻不準賣。"
經過政府數月限行後，高端房之戰或將浮出水面--在競爭激烈的高端市場，此前，蓄客戰在水面之下已持續數月。若高價房預售證繼續放行，2014年，北京至少將有7個頂級豪宅駛入銷售通道。如融創農展館地塊項目，售價或超15萬元/平米，又如CBD的首創禧瑞都•天禧項目，預計售價12萬-13萬元/平方米等等。
2013年，單價5萬元的房屋全北京僅成交2000套左右，單價7萬元也不過賣瞭數百套。在1月19日這一波入市高價房中，泰禾約7.6萬元擬售均價的房屋共274套，閱園6.7萬元/平米推房達299套。戰鬥似乎已經打響。
在恒定的高價房需求中，今年集中入市的高端項目恐遭遇單盤成交量低迷。加上高端客戶流失率一向較高，各大項目間的廝殺戰況可以預見。"今年，北京高端市場競爭肯定會比2013年更加激烈。"北京中原市場研究部總監張大偉說。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-22/09042589143.shtml
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